A lakáspiaci korrekció váratlan fordulatot vesz

A Federal Reserve-nek van egy egyszerű inflációs harci játékkönyve. Ez így hangzik: addig gyakoroljon felfelé irányuló nyomást a kamatokra, amíg a vállalati és fogyasztói kiadások a gazdaságban gyengülnek és az infláció nem csökken.

Történelmileg a Fed inflációs harci játékkönyve mindig különösen súlyos csapást mért az amerikai lakáspiacra. Ha lakástranzakcióról van szó, a havi törlesztés minden. Amikor pedig emelkednek a jelzáloghitelek kamatai – ami akkor történik, amikor a Fed az inflációt követi – ezek a kifizetések emelkednek az új hitelfelvevők számára. Ez a magyarázata annak, hogy amint tavasszal emelkedtek a jelzáloghitelek kamatai, az ingatlanpiacon lakáshideg vonult be.

De ez a lakáskorrekció gyorsan elveszhet néhány gőz.

A jelzáloghitelek kamatai jelentősen csökkentek az elmúlt héten. Kedden az átlagos 30 éves lejáratú jelzáloghitelek kamata 5,05% volt, alacsonyabb a júniusihoz képest, amikor a jelzáloghitelek kamata 6,28% volt. A jelzáloghitel-kamatok csökkenése azonnali enyhülést ad a mellékes lakásvásárlóknak. Ha egy hitelfelvevő júniusban 500 000 dolláros jelzálogkölcsönt vesz fel 6,28%-os kamattal, havonta 3088 dollár tőkét és kamatot fizetne. 5,05%-os ráta mellett ez a fizetés mindössze 2699 dollár lenne. A 30 éves kölcsön alatt ez 140 000 dollár megtakarítást jelent.

Mi történik? A gyengülő gazdasági adatok beköszöntével a pénzügyi piacok 2023-ban recesszióba áraznak. Ez lefelé nyomást gyakorol a jelzáloghitelek kamataira.

„A kötvénypiac becslései szerint jövőre recesszió lesz, és a visszaesés arra készteti a Fed-et, hogy megfordítsa a pályát és csökkentse kiadásait. [Federal Funds] – mondta Mark Zandi, a Moody’s Analytics vezető közgazdásza Szerencse.

Míg a Fed nem határozza meg közvetlenül a jelzáloghitel-kamatokat, politikái hatással vannak arra, hogy a pénzügyi piacok hogyan árazzák mind a 10 éves, mind a jelzáloghitel-kamatokat. A szövetségi alapok emelkedő kamataira és a monetáris szigorításra számítva a pénzügyi piacok mind a 10 éves futamidejű, mind a jelzáloghitelek kamatait emelik. A szövetségi alapok alacsonyabb kamataira és a monetáris lazításra számítva a pénzügyi piacok 10 éves futamidejű és jelzáloghitel-kamatokat is áraznak. Most ez utóbbit látjuk a pénzügyi piacokon.

Mivel a jelzáloghitelek kamatai az év elején tetőztek, amerikaiak tízmilliói veszítették el jelzáloghitel-tartozásukat. Azonban a jelzáloghitelek kamatai csökkenni kezdenek, és amerikaiak milliói nyerik vissza a jelzáloghitelekhez való hozzáférést. Ez az oka annak, hogy olyan sok ingatlanszakértő szurkol az alacsonyabb jelzáloghitel-kamatokért: ezek segíthetnek a lakásvásárlási aktivitás fellendítésében.

Noha az alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábak kétségtelenül több oldalvásárlót késztetnek vissza a nyitott házhoz, még ne vonja le a lakáskorrekció végét.

„Alapvetően a jelzálogkamatok közelmúltbeli csökkenése segíti a marzsokat, de a lakáspiac továbbra is nyomás alatt lesz a jelzáloghitelek 5%-os kamataival (kevesebb eladások, lassuló lakásárak növekedése)” – írta Bill McBride, a Economics című könyv szerzője. blog Calculated Risk, keddi hírlevelében. Az OK? A lakások megfizethetősége a jelzáloghitel-kamatok egy százalékpontos csökkenése mellett is történelmi mélyponton marad.

„Ha beleszámítjuk a lakásárak emelkedését, akkor ugyanazon házért folyó fizetések több mint 50%-kal nőttek évről évre” – írja McBride.

Van egy másik ok, amiért a lakástulajdonosok ne váljanak túlzottan magabiztossá: ha a recessziótól való félelmek – ami a jelzáloghitel-kamatok csökkenését segítik elő – igazak, az a szektor további gyengülését okozza. Ha valaki attól tart, hogy elveszíti az állását, nem lép be a lakáspiacra.

„Míg az alacsonyabb ráták önmagukban pozitívak a lakhatás szempontjából, ez nem így van, ha recesszió és gyorsan növekvő munkanélküliség kíséri őket” – mondja Zandi. Szerencse.

Hová mennek innen a jelzáloghitel kamatai?

A Bank of America kutatói úgy vélik, van esély arra, hogy a 10 éves államkötvényhozamok 2,7%-ról 2,0%-ra csökkenhetnek a következő 12 hónapban. Ennek eredményeként a jelzáloghitelek kamata 4-4,5% közé eshet. (A jelzáloghitel-kamat pályája szorosan összefügg a tízéves állampapírhozam pályájával.)

De van egy nagy joker: a Federal Reserve.

A Fed egyértelműen lassítani akarja az ingatlanpiacot. A pandémiás lakáspiaci fellendülés – amelyben a lakásárak 42%-kal emelkedtek, a lakásépítés pedig 16 éves csúcsot ért el – az egekbe szökő infláció egyik mozgatórugója. A visszaesett lakáseladások és a lakásépítések visszaesése mentesülhet a túlterhelt amerikai lakáskínálatból. Már most is látjuk: az otthonok számának csökkenése egyre csökkenő keresletet jelent minden iránt, a fakerettől a szekrényekig és ablakokig.

De ha a jelzáloghitel-kamatok túl gyorsan esnek, a fellendülő lakáspiac megzavarhatja a Fed infláció elleni küzdelmét. Ha ez megtörténik, a Fed-nek több mint elegendő monetáris “tűzereje” lesz ahhoz, hogy ismét megnyomja a jelzáloghitelek kamatait.

„Az, hogy technikailag recesszióban vagyunk-e vagy sem, nem változtat az elemzésemen. Az inflációs adatokra koncentrálok… És ez idáig az infláció továbbra is pozitívan lep meg minket” – mondta Neel Kashkari, a minneapolisi Federal Reserve Bank elnöke a CBS-nek vasárnap. “Elkötelezettek vagyunk az infláció csökkentése mellett, és megtesszük, amit tennünk kell.”

Szeretnél értesülni a lakáshiányról? Kövess engem a Twitteren @NewsLambert.

Iratkozzon fel a Fortune Jellemzők e-mail listát, hogy ne maradjon le legfontosabb funkcióinkról, exkluzív interjúinkról és felméréseinkről.

.

Leave a Comment

%d bloggers like this: