A Moody’s Analytics szerint az ár/bérleti díj aránynak nevezett különbség San Francisco és San Jose nagyvárosaiban nagyobb, mint bárhol máshol az országban. Legutóbb a 2000-es évek eleji ingatlanpiaci buborék kipukkanása előtt volt közel ilyen magas az arány, amely a nagy recesszió előhírnöke volt.
Ez azt jelenti, hogy jobb most bérelni, mint a Bay Area-ben vásárolni? És tekintettel arra, hogy a magas ár/bérleti díj arányt az ingatlanbuborékok lehetséges mutatóinak tekintik, mit jelent ez arra nézve, hogy merre haladhatnak a lakásárak?
Íme egy pillantás az adatokra és az elemzők véleményére.
Hogyan működik az ár-bérlet arány
Az ár/bérlet arány egy olyan mérőszám, amelyet gyakran használnak a bérleti díj és a lakástulajdon relatív költségének mérésére.
A matematika a következőképpen működik: Vegyük egy adott terület átlagos lakásárát, és osszuk el az átlagos éves bérleti díjjal.
Ez az egyenlet létrehozza az ár/bérlet arányként ismert számot. Az alacsonyabb számok azt jelzik, hogy a tulajdonlás olcsóbb, mint a bérlés egy adott piacon. A magasabb számok azt jelzik, hogy a tulajdonlás drágább, mint a bérlés.
Cris deRitis, a Moody’s Analytics vezető közgazdásza szerint a legfontosabb küszöb, amelynél a dolgok eltolódnak, a 15-20 tartomány.
Az “ideális hüvelykujjszabály” a 15, mondta: “Ez általában összefügg a legtöbb háztartás számára elérhető jelzáloghitel-fizetéssel, és a legtöbb bérlő számára elérhető bérleti díjjal.” (Ne feledje, hogy ez az arány a bérleti díjat és a birtoklási költséget hasonlítja össze egy piacon – ez nem jelzi a vásárlás vagy bérlés megfizethetőségét ezen a piacon a többihez képest.)
Amikor az arány 20 fölé emelkedik, aggodalomra ad okot a relatív megfizethetőség – és a Moody’s elmúlt két évtizedes adatai azt mutatják, hogy az arány mind a San Francisco-i, mind a San Jose-i nagyvárosi területeken folyamatosan messze felülmúlja ezt a referenciaértéket.
Bay Area és az Egyesült Államok trendjei
A DeRitis a 2000 és 2022 közötti időszakra vonatkozó arányokat az Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége által biztosított medián lakásárak és az egyes piacok átlagos éves bérleti költségei alapján számította ki. A lakásárak családi házakra vonatkoznak, a bérleti díjak pedig általában a nagy lakóházakra vonatkoznak – mondta.
A San Francisco-i metrókörzetben, amely San Francisco és San Mateo megyéket foglalja magában, az adatok szerint az arány a 20-as küszöb felett maradt az egész időszakban. San Francisco ár/bérleti mutatója jóval magasabb volt, mint az országos adat az egész időszak alatt – kétszerese, néha majdnem háromszorosa az Egyesült Államoknak.
Az Egyesült Államok aránya a 2005-ös 22,1-es csúcstól a 2011-es legalacsonyabb 14,2-ig terjedt – ezek a számok a nemzeti lakásbuborékot és az azt követő összeomlást zárták le. A legfrissebb, 2022. március 31-i adatok szerint az Egyesült Államok aránya 19,9, ami az ár/bérleti díj küszöbtartomány legtetején van.
A legalacsonyabb százalékos érték San Francisco környékén az elemzett időszakban 25,6 volt, és 2001. június 30-án érték el, a dotcom buborék kipukkanása közepette. A világjárvány idején az arány rekordszintre ugrott, 2021. június 21-én 58,8-ra tetőzött – ami meghaladta a korábbi csúcsot a 2000-es évek közepén, amikor a lakásárak az egekbe szöktek a 2007–2008-ban kirobbanó lakásbuborék idején.
A San Jose metróterület csúcsa még magasabb volt, 59,8, 2022. május 31-én érte el.
DeRitis elmondta, hogy San Franciscóban és San Joséban az ár/bérlet arány “mindig is sokkal magasabb volt”, mint az ország más részein. Alapvető ok szerinte a viszonylagos szűkösségből adódó nagy kereslet, részben a több építkezést megakadályozó kormányzati szabályozás és megfelelési korlátozások miatt.
A nagy amerikai piacok közül Kalifornia uralja a top 10-et, San José vezet az élen, majd San Francisco, Anaheim és Oakland következik. Salt Lake City az ötödik helyen végzett, mögötte Denver, San Diego és Seattle. A Ventura megyei Oxnard a kilencedik, a washingtoni Tacoma pedig a 10. helyen végzett.
E piacok némelyikén, köztük Los Angelesben és Miamiban, az ár/bérlet aránya is nőtt a járvány alatt, megközelítve a 2000-es évek közepén az ingatlanpiaci boom idején elért szinteket.
Mennyi ideig tarthat?
Tekintettel az ár/bérleti díj arány meredek csökkenésére a legutóbbi lakhatási összeomlás után, aggódniuk kell-e Bay Area lakástulajdonosainak és vásárlóinak amiatt, hogy a jelenlegi számok azt is jelzik, hogy a piac egy szikla szélén áll?
“A történelemhez képest minden bizonnyal magasztosak” – mondta deRitis a régió jelenlegi arányairól.
Hozzátette azonban, hogy bár “folyamatos vita” folyik a témában, szerinte nem valószínű, hogy a Bay Area-i lakásárak egyhamar csökkenni fognak.
“Úgy gondolom, hogy[az arány]fenntartható a jelenlegi piac számára, figyelembe véve az ott élő emberek jövedelmét és profilját” – mondta. – Ezeket az árakat és bérleti díjakat a piac fenn tudta tartani.
Összeomlás helyett korrekció várható, mondta deRitis. Ez lassabb lakásárak növekedéséhez vezethet – vagy akár 5-10%-os csökkenéshez is – mondta.
DeRitis szerint a távmunka tendenciáiban bekövetkező bármilyen változás valószínűleg a lakáspiacra is hatással lesz. Ha sok Bay Area-i vállalat alkalmazottja tartósan távol marad, az „enyhítheti a nyomást” és általában „eloszlathatja a lakásigényt” – különösen, ha elköltöznek a területről, ahogyan azt sokan a járvány idején tették.
A távmunkára nem tudók viszont növelhetik a bérlakások iránti keresletet, a magasabb jövedelmű munkavállalók pedig nagyobb hatást gyakorolhatnak a lakáspiacra, akár távmunkában dolgoznak, akár nem.
Ettől függetlenül az öböl térségében továbbra is nagy a kereslet a lakások iránt, mondta deRitis, így nem számít “nagy változásokra”.
“Még mindig rengeteg ember szeretne a Bay Area-ben élni, még akkor is, ha van lehetőségük távmunkára” – mondta deRitis. “Ezért inkább az árak és a bérleti díjak mérséklődésére számítunk, mint a hirtelen összeomlásra.”
Mit jelentenek neked a számok?
DeRitis szerint azoknak az embereknek, akik bérelni vagy vásárolni telefonálnak, az ár/bérlet aránynak csak egy olyan információnak kell lennie, amely megalapozza a döntést.
Egy dolgot érdemes szem előtt tartani – mondta –, hogy a bérleti díjak és a lakásárak nem feltétlenül járnak együtt.
“Magasabb ár/bérleti díj szintet érhet el, ha az árak gyorsabban emelkednek, mint a bérleti díjak” – mondta. „Lehet, hogy esnek az árai, de a bérleti díjak gyorsabban esnek. Ennek a dinamikának egy része itt fontos.”
Az is kulcsfontosságú, hogy bár az arány jelezheti a havi jelzáloghitel és a bérleti díj közötti relatív különbséget, nem árulja el, melyik a megfizethetőbb az Ön számára.
Még ha az arány kedvező is, az egyéb változók közé tartoznak a kamatlábak, a bevételek, a 10 éves pénzügyi kilátások, a vásárláshoz kapcsolódó fix költségek, a munkaerőpiaci kilátások, és az, hogy tervez-e hosszabb ideig tartózkodni egy adott területen.
“Ez nem egyszerű összehasonlítás, de ez egy jó hüvelykujjszabály annak jelzésére, hogy a piac túlfűtöttnek tűnik-e vagy sem” – mondta deRitis.
Kellie Hwang a San Francisco Chronicle írója. E-mail: [email protected] Twitter: @KellieHwang